Achat dune habitation transformée sans permis ? Ne tardez pas pour intenter une
action
Vous avez acheté un immeuble qui a été transformé sans les permis nécessaires ?
Dans ce cas, la délivrance de cet immeuble a peut-être été opérée conformément
au contrat de vente, mais il est question dun vice caché. La distinction entre
une délivrance non conforme et une délivrance avec vice caché est importante
puisquen cas de vice caché, vous devez réagir plus rapidement... Beaucoup plus
rapidement.
Les faits
X vend une habitation au couple A. Dans lacte notarié, le vendeur confirme que
pour les transformations quil a effectuées, soit aucun permis nétait
nécessaire, soit il disposait des permis nécessaires.
Quelques mois après la vente, le couple A apprend toutefois que larrière du
bâtiment a été construit sans permis et que cette situation doit être «
régularisée ». Autrement dit, larrière du bâtiment doit être démoli.
Le couple se tourne vers le juge, qui condamne le vendeur X à des dommages et
intérêts. X fait appel du jugement.
Vice caché ou délivrance non conforme
Selon le juge dappel, larrière du bâtiment construit sans permis constituait
un vice caché. Ce qui pose problème pour les acheteurs puisque les règles en
matière de vices cachés sont relativement strictes. Le Code civil fait en effet
une distinction entre une délivrance avec vice caché et une délivrance non
conforme.
Si le bien délivré nest pas conforme à ce qui avait été convenu sil est donc
non conforme , lacheteur doit introduire une action, mais il dispose de dix
ans pour le faire. Cette disposition du Code civil permet en substance de
refuser la délivrance dune chose quon na pas achetée. Une délivrance non
conforme ne peut toutefois être confondue avec une délivrance avec vice
caché.
En cas de vices cachés, lacheteur peut aussi introduire une action si ces vices
sont graves, dans le sens où ils rendent le bien acheté impropre à lusage
auquel on le destine, ou diminuent tellement cet usage que lacheteur ne
laurait pas acquis, ou nen aurait donné quun moindre prix, sil les avait
connus.
Si le juge constate effectivement un vice caché, le vendeur doit non seulement
rembourser le prix dachat, mais éventuellement aussi payer des dommages et
intérêts, du moins sil connaissait les vices du bien.
Si le vendeur ignorait
les vices, il devra rembourser le prix dachat et les éventuels frais
occasionnés par lachat, mais sans dommages et intérêts supplémentaires.
Une différence importante avec la délivrance non conforme, cest que lacheteur
ne dispose que dun bref délai pour intenter une action. La durée de ce délai
dépend des circonstances, comme la nature du défaut.
Combiner les deux actions ?
Il nest pas possible dintenter les deux actions en même temps.
La Cour de
cassation a déjà estimé par le passé que lorsquune action est intentée en
garantie des vices cachés, il nest pas possible dintenter ensuite ou
simultanément une action pour défaut de conformité. Une fois la délivrance
acceptée, il nest selon la Cour plus possible dintenter une action quen
garantie des vices cachés. Cela signifie donc que lacheteur doit réagir
rapidement.
Pas de défaut de conformité caché
Dans le cas examiné, le juge dappel avait constaté quil était question de vice
caché. Ce qui avait donné lieu, selon le juge, à une délivrance non
conforme.
Mais ce raisonnement ne tient pas. La Cour de cassation sest penchée sur ce
raisonnement et a maintenu son ancien point de vue : lorsquun juge constate
quil est question dun vice caché, seule une action en garantie des vices
cachés peut être intentée. Une action pour non-respect de lengagement de
délivrer une chose conforme au contrat nest alors plus possible.